İstanbul 12°C
Ankara 5°C
İzmir 0°C
Yargıtay’dan kapalı balkon ve teraslar için emsal karar
Yargıtay, apartman ve sitelerde sıkça tercih edilen balkon ve teras kapatma işlemleriyle ilgili ev sahiplerini yakından ilgilendiren emsal nitelikte bir değerlendirmeye imza attı. Karara göre, onaylı mimari projede yer almayan ve binanın dış görünümünü değiştiren uygulamalar, yalnızca bağımsız bölüm sahibinin kişisel tasarrufu olarak kabul edilmiyor.
Bu kapsamda balkon, teras ve benzeri alanlarda yapılan kapatma işlemleri, komşuların şikayeti üzerine hukuki sürece konu olabiliyor. Mahkemeler, projeye aykırı ve gerekli izinler alınmadan yapılan uygulamalar için eski hale getirme kararı verebiliyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ana yapının dış cephesine yapılan müdahaleler, ortak görünümü etkilediği için özel kurallara bağlı tutuluyor. Balkonunu veya terasını kapatmak isteyen bir kat malikinin, binadaki kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayını alması gerekiyor.
Bu izin alınmadan yapılan kapatma işlemleri, mimari projeye aykırılık oluşturabiliyor. Şikayet halinde dosya mahkemeye taşınabiliyor ve daire sahibi yaptığı tadilatı kendi bütçesiyle sökmek zorunda kalabiliyor.
Emsal değerlendirme yalnızca tuğla, beton, PVC veya alüminyum gibi kalıcı eklemeleri kapsamıyor. Son yıllarda apartman ve sitelerde yaygınlaşan cam balkon uygulamaları da binanın dış cephe bütünlüğünü değiştirdiği gerekçesiyle aynı hukuki prosedüre tabi tutuluyor.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin içtihatlarına göre, cam ya da PVC malzeme kullanılması sonucu değiştirmiyor. Uygulamanın dış cephede sabit bir değişiklik yaratması ve mimari projede yer almaması, hukuki açıdan yeterli risk oluşturuyor.
Kapalı balkon ve teraslar, yalnızca komşularla yaşanabilecek anlaşmazlıklar açısından değil, taşınmazın resmi kayıtları bakımından da sorun yaratabiliyor. Tapu kayıtlarında ve onaylı mimari projede bulunmayan kapalı alanlar, evin fiili metrekaresi ile resmi metrekaresi arasında fark oluşmasına yol açabiliyor.
Bu durum, konutun satışı veya kiralanması sırasında taraflar arasında mali ve hukuki anlaşmazlıklara neden olabiliyor. Alıcı ya da kiracı, ilanda belirtilen kullanım alanı ile resmi kayıtlar arasındaki farkı gündeme getirdiğinde ev sahibi zor durumda kalabiliyor.
Uzmanlar, balkon veya teras kapatma işlemi yaptırmak isteyen ev sahiplerine tadilata başlamadan önce tapu kayıtlarını, onaylı mimari projeyi, yönetim planını ve apartman ya da site karar defterini incelemeleri gerektiğini belirtiyor.
Gerekli yasal zemin hazırlanmadan yapılan işlemler, komşu şikayeti veya belediye denetimiyle kaçak yapı iddiasına konu olabiliyor. Mahkeme tarafından eski hale getirme kararı verilmesi durumunda, yapılan masraf boşa gidiyor ve kapatılan alanın yeniden açık hale getirilmesi daire sahibinin sorumluluğunda kalıyor.
Yargıtay’ın yaklaşımı, apartman ve sitelerde ortak yaşam kurallarının önemini bir kez daha gündeme taşıdı. Dış cepheyi etkileyen müdahalelerde yalnızca daire sahibinin talebi yeterli görülmüyor. Binanın ortak görünümü, diğer kat maliklerinin hakları ve onaylı mimari proje birlikte değerlendiriliyor.
Bu nedenle balkon, teras veya cam balkon yaptırmak isteyenlerin öncelikle yazılı izin sürecini tamamlaması gerekiyor. Aksi halde, yıllar önce yapılmış olsa bile izinsiz kapatma işlemleri şikayet üzerine hukuki sürece taşınabiliyor.
